Perbedaan SHM dan SHGB dari Berbagai Aspek

Perbedaan SHM dan SHGB menjadi salah satu hal pertama yang sebaiknya dicermati calon pembeli rumah sebelum menandatangani akad jual beli. Status sertifikat menentukan sejauh mana hak seseorang atas tanah dan bangunan yang dibeli, sekaligus berpengaruh pada nilai jual di kemudian hari.

Dokumen legalitas tanah sering luput dari perhatian karena calon pembeli lebih fokus pada lokasi, desain, dan harga rumah. Padahal, kekeliruan dalam mencermati status sertifikat dapat berdampak pada proses pengajuan KPR, kepastian hukum, hingga kemudahan menjual kembali properti di masa depan.

 

Pengertian SHM (Sertifikat Hak Milik)

Sertifikat Hak Milik atau SHM adalah bukti kepemilikan tanah dengan tingkat kekuatan hukum tertinggi yang diakui negara. Pemegang SHM memiliki hak penuh, tidak terbatas waktu, dan dapat diwariskan kepada generasi berikutnya.

Dengan status ini, pemilik bebas menggunakan, mengelola, menyewakan, atau menjual tanah tanpa perlu izin dari pihak lain. Proses jual beli maupun pengajuan pembiayaan bank pun cenderung lebih sederhana karena kejelasan status hukumnya.

 

Pengertian SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)

Sertifikat Hak Guna Bangunan atau SHGB adalah bukti hak yang memberikan izin mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah milik negara maupun pihak lain. Masa berlakunya terbatas, maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun berikutnya.

Pemegang SHGB tidak memiliki tanah secara penuh, melainkan hanya bangunan yang berdiri di atasnya. Penggunaan lahan pun tetap tunduk pada aturan dan izin dari pemegang hak asal, baik negara maupun pemilik lahan.

Variasi SHGB Berdasarkan Asal Tanah

SHGB tidak selalu berasal dari sumber yang sama, sehingga risiko yang menyertainya pun berbeda-beda.

• SHGB di atas Tanah Negara memberikan kedudukan hukum paling stabil dan lazim ditemukan pada perumahan tapak biasa.
• SHGB di atas Hak Pengelolaan atau HPL umumnya melekat pada proyek yang berdiri di lahan milik instansi pemerintah atau badan usaha milik negara.
• SHGB di atas Hak Milik pihak lain menempatkan pemegang sertifikat bergantung pada kesepakatan dengan pemilik tanah asal, sehingga masa berlaku dan perpanjangannya perlu dicermati lebih saksama.

Ketiga variasi tersebut memengaruhi kemudahan peningkatan status ke SHM di masa mendatang, terutama pada SHGB di atas HPL yang umumnya memerlukan proses tambahan.

 

Dasar Hukum SHM dan SHGB

Ketentuan mengenai hak atas tanah di Indonesia bersumber dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, atau lazim disingkat UUPA. Beleid ini menjadi payung hukum utama yang mengatur jenis-jenis hak atas tanah, termasuk hak milik dan hak guna bangunan.

Aturan tersebut kemudian diperbarui melalui Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Regulasi ini mengatur secara rinci syarat, jangka waktu, hingga tata cara perpanjangan maupun peningkatan status sertifikat tanah.

 

Perbedaan SHM dan SHGB dari Berbagai Aspek

Tabel berikut merangkum sejumlah aspek utama agar celah perbedaan keduanya lebih mudah dibandingkan secara sekilas.

Aspek	SHM	SHGB
Kepemilikan	Hak penuh atas tanah dan bangunan	Hak menggunakan dan mendirikan bangunan, tanah tetap milik pihak lain
Jangka waktu	Berlaku selamanya	Maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang hingga 20 tahun
Subjek pemegang	Warga Negara Indonesia perorangan	Perorangan WNI, badan usaha, dan WNA dalam kondisi tertentu
Penggunaan lahan	Bebas dikelola sesuai kebutuhan pemilik	Tunduk pada aturan pemegang hak asal
Nilai jual dan agunan bank	Umumnya lebih tinggi dan mudah dijaminkan	Cenderung lebih rendah, terutama di atas HPL atau tanah pihak lain
Proses peralihan hak	Relatif sederhana	Memerlukan pengecekan sisa masa berlaku dan potensi peningkatan status

 

Poin-poin pada tabel di atas dapat menjadi acuan awal, meski pengecekan langsung ke kantor pertanahan tetap disarankan sebelum transaksi disepakati.

 

Ketentuan Kepemilikan bagi WNI, WNA, dan Badan Usaha

Jenis subjek hukum yang dapat memegang SHM dan SHGB turut menjadi pembeda mendasar antara keduanya.

• SHM hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia perorangan, sesuai ketentuan dalam UUPA.
• SHGB dapat dimiliki oleh WNI perorangan maupun badan usaha yang berbadan hukum Indonesia.
• Warga negara asing berdomisili di Indonesia dapat memiliki hunian dengan status Hak Pakai, bukan SHM maupun SHGB, sesuai ketentuan pemilikan rumah tempat tinggal bagi orang asing.
• Badan usaha yang hendak membeli tanah untuk kebutuhan usaha umumnya diarahkan memegang SHGB, karena status SHM khusus diperuntukkan bagi perorangan WNI.

Ketentuan ini menjadi salah satu alasan mengapa unit yang dijual pengembang kepada konsumen perorangan pada akhirnya diarahkan menuju status SHM, bukan tetap berstatus SHGB atas nama badan usaha.

 

Alasan Status Sertifikat Krusial bagi Pembeli Rumah Pertama

Rumah pertama umumnya menjadi aset terbesar yang dimiliki seseorang di awal kariernya. Sejumlah alasan berikut menjelaskan mengapa status sertifikat layak menjadi perhatian utama sebelum transaksi disepakati.

• Kepastian hukum kepemilikan menjadi dasar ketenangan jangka panjang bagi pemilik rumah.
• Status sertifikat memengaruhi kemudahan pengajuan Kredit Pemilikan Rumah di bank.
• Nilai jual kembali properti sangat dipengaruhi oleh jenis sertifikat yang melekat padanya.
• Proses waris atau pengalihan kepemilikan kepada keluarga menjadi lebih mudah dengan status SHM.

 

Risiko yang Mengintai jika Mengabaikan Status Legalitas Tanah

Mengabaikan pengecekan status sertifikat dapat menimbulkan sejumlah konsekuensi yang baru terasa di kemudian hari.

• Sengketa lahan dapat muncul apabila status kepemilikan asal tidak jelas atau tumpang tindih.
• Masa berlaku SHGB yang habis tanpa diperpanjang berpotensi menghilangkan hak atas bangunan.
• Pengajuan KPR dapat ditolak bank apabila status sertifikat dinilai berisiko tinggi.
• Proses jual kembali properti menjadi lebih rumit dan memakan waktu lebih lama.

 

Perbandingan dengan Jenis Sertifikat Lain

Selain SHM dan SHGB, sejumlah jenis hak atas tanah lain juga sering dijumpai dalam transaksi properti.

• Hak Pakai atau HP memberikan izin menggunakan tanah milik negara atau pihak lain untuk keperluan tertentu, dengan jangka waktu terbatas dan lazim digunakan oleh WNA maupun instansi tertentu.
• SHM Sarusun atau Strata Title berlaku untuk unit apartemen dan rumah susun, menandakan kepemilikan penuh atas unit meski tanah bersama tetap dikelola secara kolektif.
• Hak Guna Usaha atau HGU diperuntukkan bagi lahan yang dipakai untuk kegiatan pertanian, perkebunan, atau perikanan dalam skala usaha, sehingga jarang bersinggungan dengan transaksi rumah tinggal.

Bagi calon pembeli rumah tapak, perbandingan utama tetap berkisar pada SHM dan SHGB, sementara SHM Sarusun berlaku khusus bagi calon pembeli unit apartemen atau rumah susun.

 

Cara Mengecek Status Sertifikat sebelum Membeli Properti

Sejumlah langkah berikut dapat ditempuh untuk memastikan status legalitas tanah sebelum transaksi dilakukan.

• Meminta salinan sertifikat asli dan mencocokkannya dengan data di kantor Badan Pertanahan Nasional setempat.
• Memanfaatkan layanan resmi Bhumi ATR/BPN atau aplikasi Sentuh Tanahku untuk mengecek data bidang tanah secara daring.
• Menelusuri riwayat kepemilikan tanah, termasuk kemungkinan sengketa atau agunan yang masih aktif.
• Menanyakan rekam jejak pengembang, khususnya terkait komitmen peningkatan status dari SHGB ke SHM.
• Melibatkan notaris atau pejabat pembuat akta tanah untuk memverifikasi keabsahan dokumen secara menyeluruh.

 

Proses Peningkatan Hak dari SHGB ke SHM

Peningkatan status dari SHGB menjadi SHM dapat diajukan oleh pemilik bangunan melalui kantor pertanahan setempat. Proses ini umumnya memerlukan sejumlah dokumen pendukung, seperti sertifikat asli, identitas pemohon, serta bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan.

Waktu penyelesaian bervariasi tergantung wilayah dan kelengkapan berkas, mulai dari beberapa minggu hingga beberapa bulan. Sejumlah pengembang properti kini menawarkan pengurusan peningkatan status ini sebagai bagian dari layanan kepada pembeli.

 

Estimasi Biaya Peningkatan Status dari SHGB ke SHM

Biaya peningkatan status sertifikat terdiri dari sejumlah komponen yang besarannya bervariasi tergantung wilayah dan luas tanah.

• Biaya pendaftaran permohonan di kantor pertanahan, umumnya mulai dari puluhan ribu rupiah untuk tanah hunian di bawah 600 meter persegi.
• Biaya pengukuran ulang, yang berlaku apabila luas tanah melebihi 600 meter persegi.
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB, dihitung sekitar lima persen dari selisih Nilai Perolehan Objek Pajak dan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak sesuai ketentuan daerah setempat.
• Honorarium notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah, apabila proses diurus melalui jasa pihak ketiga, dengan kisaran umum sekitar setengah hingga satu persen dari nilai transaksi.

Nominal pasti setiap komponen sebaiknya dikonfirmasi langsung ke kantor pertanahan setempat, mengingat perhitungan NJOP dan kebijakan daerah dapat berbeda antarwilayah.

 

Pertimbangan Tambahan sebelum Menentukan Pilihan Properti

Selain status sertifikat, sejumlah faktor lain layak masuk daftar pertimbangan agar keputusan membeli rumah pertama tidak menimbulkan penyesalan di kemudian hari.

• Mengecek Izin Mendirikan Bangunan atau Persetujuan Bangunan Gedung dari proyek yang ditawarkan.
• Memastikan tidak ada tunggakan pajak bumi dan bangunan atas tanah yang akan dibeli.
• Membandingkan skema pembayaran serta simulasi cicilan dari beberapa bank sebelum mengajukan KPR.
• Mengunjungi lokasi secara langsung untuk menilai kondisi lingkungan dan aksesibilitas kawasan.

Kombinasi antara status sertifikat yang jelas dan faktor pendukung lain akan memperkuat posisi tawar pembeli, sekaligus meminimalkan potensi masalah hukum di masa mendatang.

 

Kesiapan Opulence Property dalam Menjamin Kepastian Legalitas

Tim Opulence Property Indonesia menempatkan kejelasan status sertifikat sebagai bagian dari standar layanan kepada setiap pembeli. Setiap unit yang dipasarkan disertai proses pengurusan Sertifikat Hak Milik hingga tuntas, tanpa membebankan pengurusan tambahan kepada konsumen.

Pendekatan ini bertujuan memberikan rasa aman bagi calon pembeli rumah pertama, khususnya dari sisi kepastian hukum dan kemudahan pembiayaan di kemudian hari. Dengan status SHM yang sudah final sejak awal, transaksi maupun proses balik nama menjadi lebih sederhana dan minim risiko.

Kami memiliki agen yang turut mendampingi klien sejak proses reservasi hingga serah terima unit, termasuk memberikan penjelasan rinci mengenai dokumen legal yang menyertai setiap transaksi. Langkah ini diambil agar calon pembeli rumah pertama tidak perlu mencari informasi tambahan dari sumber lain yang belum tentu akurat.

 

Pertanyaan yang Sering Diajukan

• Apa perbedaan utama SHM dan SHGB?
  SHM memberikan kepemilikan penuh dan berlaku selamanya, sementara SHGB hanya memberikan hak menggunakan bangunan dalam jangka waktu terbatas di atas tanah milik pihak lain.
• Apakah SHGB bisa diubah menjadi SHM?
  Peningkatan status dari SHGB ke SHM dapat diajukan ke kantor pertanahan setempat selama memenuhi syarat administratif dan tidak sedang dalam sengketa.
• Berapa lama masa berlaku SHGB?
  Masa berlaku SHGB maksimal 30 tahun sejak diterbitkan dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun berikutnya sesuai ketentuan yang berlaku.
• Apakah rumah berstatus SHGB aman dibeli?
  Rumah berstatus SHGB tetap dapat dibeli selama masa berlakunya masih panjang serta riwayat kepemilikan lahan asal jelas dan bebas sengketa.
• Apakah bank menerima SHGB sebagai jaminan KPR?
  Sebagian bank menerima SHGB sebagai agunan KPR, meski dengan penilaian dan syarat yang umumnya lebih ketat dibandingkan properti berstatus SHM.
• Apa itu SHGB di atas HPL?
  SHGB di atas HPL adalah status sertifikat yang berdiri di atas tanah Hak Pengelolaan milik instansi pemerintah atau badan usaha milik negara, sehingga proses perpanjangan maupun peningkatan statusnya melibatkan pemegang HPL terkait.
• Bisakah SHM diubah menjadi SHGB?
  Perubahan status dari SHM menjadi SHGB dapat terjadi apabila tanah tersebut dialihkan kepada badan usaha, mengingat status SHM secara hukum hanya diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia perorangan.
• Bisakah warga negara asing memiliki SHM?
  Warga negara asing tidak dapat memegang SHM maupun SHGB atas nama pribadi, namun dapat memiliki hunian di Indonesia dengan status Hak Pakai sesuai ketentuan yang berlaku.
• Apa perbedaan SHM dengan SHM Sarusun?
  SHM berlaku untuk tanah dan bangunan pada rumah tapak, sedangkan SHM Sarusun berlaku untuk unit pada bangunan bertingkat seperti apartemen, dengan tanah bersama yang dikelola secara kolektif oleh seluruh pemilik unit.
• Berapa estimasi biaya peningkatan SHGB ke SHM?
  Estimasi biaya terdiri dari biaya pendaftaran, kemungkinan biaya pengukuran, BPHTB, dan honorarium notaris apabila menggunakan jasa pihak ketiga, dengan total yang bervariasi tergantung wilayah dan luas tanah.